Investidores brasileiros, em busca de renda passiva estável e diversificação, têm recorrido com frequência aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Nesse universo, duas categorias dominam: os FIIs de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, e os FIIs de papel, que alocam capital em títulos do setor imobiliário. Embora ambos ofereçam vantagens distintas, a escolha entre eles depende de fatores como perfil de risco, objetivos de retorno e o momento econômico. Neste artigo, vamos explorar em profundidade as características, riscos, benefícios e desempenho de cada tipo de fundo para ajudá-lo a tomar uma decisão estratégica e informada.
Entendendo os FIIs de Tijolo
Os FIIs de tijolo investem majoritariamente em imóveis físicos, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos e hospitais. Portanto, seu retorno vem principalmente da locação dos imóveis, com receitas derivadas de contratos de aluguel.
Como resultado, os rendimentos tendem a ser mais estáveis no longo prazo. No entanto, os FIIs de tijolo são mais sensíveis ao ciclo imobiliário e à vacância. Por exemplo, períodos de crise econômica podem aumentar a desocupação dos imóveis, reduzindo a renda distribuída.
Além disso, a valorização das cotas costuma acompanhar a valorização dos imóveis e o aumento da demanda por espaços físicos. Muitos investidores também os preferem por oferecerem uma exposição direta ao mercado imobiliário, funcionando quase como uma alternativa à compra de imóveis próprios.
Por fim, vale destacar que a gestão desses fundos geralmente envolve custos operacionais mais altos, além de uma menor liquidez dos ativos subjacentes, já que imóveis físicos não podem ser vendidos com facilidade.
Conheça exemplos de FIIs de tijolo no site da B3
FIIs de Papel: Alta Liquidez e Exposição ao Crédito Imobiliário
Em contraste, os FIIs de papel alocam seus recursos em ativos financeiros, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), LCIs e debêntures ligadas ao setor. Assim, sua rentabilidade depende de taxas de juros, índices de inflação e estrutura dos contratos de crédito.
Essa estrutura proporciona maior previsibilidade de fluxo de caixa, uma vez que os pagamentos são ajustados por indicadores como o IPCA ou o IGP-M. Além disso, muitos desses papéis têm garantias reais, o que reduz o risco de inadimplência.
Contudo, os FIIs de papel estão mais expostos à variação dos juros e à marcação a mercado. Durante períodos de alta da Selic, por exemplo, esses fundos tendem a apresentar valorização dos rendimentos, embora o preço das cotas possa oscilar negativamente.
Outro diferencial está na liquidez dos ativos. Diferente de imóveis, os papéis financeiros podem ser negociados com mais facilidade, conferindo maior agilidade ao gestor na composição da carteira.
Veja como funcionam os CRIs no site da CVM
Comparando Riscos e Volatilidade
Tanto os FIIs de tijolo quanto os de papel carregam riscos específicos. Enquanto os primeiros sofrem mais com vacância, inadimplência de locatários e valorização imobiliária, os segundos enfrentam desafios relacionados a risco de crédito, default de emissores e volatilidade causada por juros.
No entanto, os FIIs de papel costumam apresentar uma volatilidade maior das cotas, embora entreguem rendimentos mais constantes no curto prazo. Por outro lado, os FIIs de tijolo, apesar de menos voláteis, podem sofrer mais com choques no mercado físico e períodos de baixa demanda por locações.
Dessa forma, o investidor deve considerar seu apetite ao risco antes de decidir qual tipo de fundo incorporar à carteira. Quem busca proteção contra a inflação pode se beneficiar dos FIIs de papel indexados ao IPCA. Já quem deseja valorização patrimonial ao longo do tempo pode preferir os FIIs de tijolo bem localizados.
Rentabilidade Histórica: Desempenho ao Longo do Tempo
Analisando o histórico recente, os FIIs de papel têm oferecido rendimentos mais elevados devido ao cenário de juros altos no Brasil. Por serem atrelados a indicadores como IPCA+spread ou CDI+spread, esses fundos têm se mostrado resilientes em momentos de inflação alta.
Em contrapartida, os FIIs de tijolo enfrentaram maior pressão desde a pandemia, especialmente no segmento de lajes corporativas e shoppings, que registraram maiores taxas de vacância. No entanto, com a retomada gradual da economia, a tendência é de recuperação desses ativos.
Investidores que acompanham índices como o IFIX também percebem que a composição do índice mescla ambos os tipos de FIIs, o que contribui para uma diversificação mais equilibrada da carteira. Portanto, observar o desempenho do IFIX pode ser um bom termômetro do comportamento geral dos fundos imobiliários.
Acompanhe o desempenho do IFIX
Tributação e Distribuição de Rendimentos
Tanto os FIIs de tijolo quanto os de papel oferecem uma das maiores vantagens para o investidor pessoa física: a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais, desde que o fundo atenda a requisitos mínimos, como ter mais de 50 cotistas e cotas negociadas em bolsa.
Todavia, é importante lembrar que, em caso de venda das cotas com lucro, o investidor deve pagar 15% de imposto sobre o ganho de capital. A boa notícia é que os dois tipos de FIIs seguem esse mesmo regime, o que os torna atrativos sob o ponto de vista fiscal.
Além disso, a frequência de distribuição tende a ser mensal, o que favorece o planejamento financeiro de quem deseja criar uma renda passiva recorrente.
Veja detalhes sobre tributação de FIIs no site da Receita Federal
Qual é o Melhor para Você?
A resposta mais honesta para essa pergunta é: depende do seu objetivo. Os FIIs de tijolo oferecem segurança e previsibilidade no longo prazo, principalmente se os imóveis estiverem bem localizados e com inquilinos de qualidade. Por outro lado, os FIIs de papel proporcionam rendimentos mais altos e imediatos, ideais para momentos de juros elevados.
Para investidores iniciantes, uma abordagem híbrida — combinando ambos os tipos — pode ser a mais prudente. Isso garante diversificação, reduz os riscos específicos de cada classe e melhora o equilíbrio da carteira.
Em suma, compreender as diferenças estruturais, os cenários econômicos e o seu próprio perfil de investidor é essencial para tomar decisões alinhadas com seus objetivos financeiros.
Considerações Finais
A comparação entre FIIs de tijolo x papel revela que ambos têm espaço em uma carteira diversificada. Cada um possui características únicas que respondem de forma diferente aos ciclos econômicos e às variáveis de mercado. Portanto, o ideal é que o investidor analise constantemente os indicadores, os relatórios gerenciais e os fundamentos de cada fundo.
Além disso, manter-se atualizado com as perspectivas do setor, as mudanças na política monetária e a evolução do mercado imobiliário pode representar a diferença entre uma alocação medíocre e uma estratégia vencedora.
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